Центр тяжести: как маркетплейсы меняют будущее ТЦ и почему закрываются крупные моллы

Закрытие торгового центра не всегда выглядит как темные витрины и цепь на дверях. Одно здание полностью прекращает работу, другое отправляют под снос, третье сохраняют, но освобождают от части магазинов и заново собирают под совсем другие задачи. В ближайшие два года один из этих вариантов может ждать каждый десятый ТЦ в стране.

Всего в России работает около 8 тысяч торговых центров. До конца 2027 года 500–700 из них могут закрыть, снести или серьезно переделать, рассказал «Известиям» гендиректор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. Самый радикальный вариант — полная остановка работы — грозит 150–250 объектам. Другие комплексы из этого прогноза могут лишиться привычного набора магазинов, отдельных этажей или всей торговой части. То есть речь идет не столько о массовом исчезновении ТЦ, сколько о переделе рынка, на котором старый формат уже не окупает собственные квадратные метры.

Первые адреса уже известны. В Московском регионе в 2026 году анонсировали закрытие сразу трех ТЦ — «Поляны», «Торжка» и «Старта». Последний начали сносить еще в январе: на его месте построят две офисные башни. «Торжок», который несколько лет пытались открыть, уступит участок жилому комплексу, а «Поляна» попадет под снос из-за строительства магистрали Москва — Санкт-Петербург. 

Экономика классического ТЦ держится на потоке: посетитель заходит в магазин, совершает покупку, арендатор получает выручку, а владелец комплекса — стабильную плату за помещение. Маркетплейсы разорвали эту цепочку. За первое полугодие 2026 года россияне потратили в интернете 7,2 трлн рублей — на 18,7% больше, чем годом ранее. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, онлайн уже занимает 22,2% всей розницы. Почти 44% этой суммы принесли товары для дома, одежда, обувь и техника — ровно те категории, ради которых когда-то строили многокилометровые торговые галереи.

Перемены заметны и по посещаемости самих ТЦ. За первые шесть с половиной месяцев 2026 года поток покупателей оказался примерно на 27% ниже уровня 2019-го. В индустрии этот поток измеряют специальным индексом посещаемости — количеством гостей на тысячу квадратных метров. Покупатель больше не прогуливается по этажам от скуки — он приходит забрать заказ из пункта выдачи или идет строго в конкретный ресторан. Для владельца здания разница существенная: человек внутри есть, но денег соседним магазинам он может не принести вообще.

В 2026 году к этому добавились изменения в патентной системе налогообложения: допустимый годовой доход для работы по патенту снизили с 60 млн до 20 млн рублей. ИП, превысившие новый лимит, потеряли право на этот налоговый режим и были вынуждены пересчитать расходы. Выбор в таком случае небольшой: сокращать площадь, экономить на работе точки или поднимать цены, рискуя потерять еще часть покупателей.

Пересобрать сам торговый центр тоже дорого. Чтобы заменить крупный магазин фитнес-клубом, клиникой или рестораном, недостаточно перекрасить стены: приходится менять планировку, вентиляцию, электросети, водоснабжение и системы безопасности. На переустройство пяти тысяч квадратных метров требуются большие затраты. 

В самой опасной зоне находятся крупные региональные моллы старше десяти лет, рассчитанные на десятки тысяч посетителей и большие сетевые магазины. По данным Nikoliers, в обновлении нуждаются 73% региональных объектов. На комплексы старше 15 лет приходится 40% рынка, еще 33% занимают здания возрастом от 11 до 15 лет. Доля проектов, открытых за последнюю пятилетку, составляет всего 9%. То есть большая часть предложения создавалась под потребителя, который ходил по магазинам совсем иначе, чем сегодня.

Большая площадь усложняет любую замену. После ухода одной крупной сети освобождается сразу несколько тысяч квадратных метров, которые трудно быстро разделить между небольшими магазинами. Пустующая секция сокращает посещаемость соседних точек, но расходы на отопление, освещение, охрану и обслуживание здания остаются прежними. Один закрытый якорный арендатор в таком случае тянет за собой не только пустой этаж, но и экономику тех, кто продолжает работать рядом.

Компактный районный центр зависит не от одного крупного арендатора, а от жителей ближайших домов. Супермаркет, аптека, кофейня и бытовые услуги обеспечивают стабильную посещаемость в течение недели. Доходность старых региональных гигантов сегодня оценивается в 6–7% годовых, небольших районных центров «соседского формата» — в 10–12%. У маленького ТЦ амбиций меньше, зато понятнее повод зайти: купить продукты, забрать заказ, выпить кофе или отнести вещи в химчистку. И для этого не нужно ждать субботнего семейного выезда.

Покупки постепенно перестают быть единственным поводом провести в молле несколько часов — меняется сам ответ на вопрос, зачем вообще туда ехать. В новых концепциях ресторанам и кафе отводят заметно больше места: теперь они должны не просто кормить посетителей, а приводить их в торговый центр. 

Освободившиеся площади займут фитнес-клубы, рестораны, кинотеатры, салоны красоты, спортивные студии и детские пространства. Особенно удобными соседями для бывших гипермаркетов оказались термальные комплексы: бассейнам и баням как раз нужны тысячи квадратных метров, а посетитель приезжает туда не на десять минут. Такие проекты занимают от 3 до 10 тысяч квадратных метров и способны обеспечить постоянный приток гостей. Аналитики также отмечают запуск на верхних этажах частных медицинских клиник, диагностических лабораторий и гибких офисных пространств.

Часть магазинов сократит ассортимент в зале и оставит на полках самые востребованные модели. Физическая точка в таком случае будет работать как шоурум: пальто можно примерить, диван — потрогать, а технику — посмотреть вживую. Нужный размер, цвет или комплектацию привезут со склада домой либо в пункт выдачи. Держать десятки вариантов одного товара в дорогом торговом зале просто незачем, если остальной ассортимент может лежать на складе за городом.

По сути, владелец торгового центра становится не столько арендодателем, сколько человеком, который собирает причины приехать в конкретное место. Ему уже мало распределить арендаторов по этажам и раз в год повысить ставки: нужно понимать, зачем человек приедет сюда в среду вечером, чем займется в феврале и сколько времени проведет внутри. Удачный адрес по-прежнему дает преимущество, но сам по себе уже не гарантирует очередь у касс.

Большой молл больше не выигрывает только потому, что он большой. А торговым центрам из двухтысячных, построенным вокруг длинных галерей и десятков одинаковых магазинов, придется придумать себе новую функцию. Если такой функции не найдется, земля под ними действительно может оказаться ценнее самого здания.